Veranderingen op komst in de vastgoedwereld

De Voorjaarsnota en de Prinsjesdagplannen bevatten dit jaar veel maatregelen die met vastgoed te maken hebben. Vastgoedexpert Govinda Kandhai, senior manager VAT Advisory bij Baker Tilly, bespreekt een aantal belangrijke potentiële wijzigingen in de btw en de overdrachtsbelasting. Zijn advies aan de vastgoedsector? “Dit is het moment om te schakelen!”

“Bij de voorgestelde wijzigingen lijken budgettaire overwegingen een belangrijke rol te spelen. Kleine wijzigingen leveren al grote inkomsten op, en de aanpassingen zijn voor de wetgever en de Belastingdienst vrij makkelijk uit te voeren,” vertelt Govinda. “Het kabinet heeft in de Voorjaarsnota al het één en ander aangekondigd, maar ook daarvoor was al duidelijk dat er wijzigingen aankwamen.” Govinda bespreekt twee belangrijke voorstellen.

Btw: aanpassing herzieningsregeling

“Voor investeringsgoederen kennen we al een herzieningsregeling. Wanneer die goederen voor btw-belaste doeleinden worden gebruikt, is de btw op de aankoop in principe aftrekbaar. Maar verandert het gebruik naar btw-vrijgesteld, dan moet de ondernemer een deel van de in aftrek gebrachte btw terugbetalen,” legt Govinda uit. “Deze zogenoemde herzieningstermijn bij onroerende zaken is 9 boekjaren volgend op het boekjaar van ingebruikname. Voor roerende zaken geldt een herzieningstermijn van 4 boekjaren volgend op het boekjaar van ingebruikname. Verandert het gebruik dus na 5 jaar van btw-belast naar btw-vrijgesteld, dan moet je 50% van de afgetrokken btw terugbetalen.” Maar voor diensten gelden voorgaande herzieningstermijnen niet. “Het komt voor dat een onroerende zaak flink wordt verbouwd, en vervolgens gedurende een jaar short-stay verhuurd wordt aan particulieren. Daarna wordt het alsnog btw-vrijgesteld verhuurd. De btw op de verbouwing is dan geheel in aftrek gebracht, en er vindt (vrijwel) geen herziening plaats,” licht Govinda toe. “Om dit soort gevallen tegen te gaan, is in de Voorjaarsnota voorgesteld om ook de herzieningstermijn voor kostbare (verbouwings)diensten gelijk te trekken met die voor investeringsgoederen. Dat kan in bepaalde gevallen kostenverhogend werken.”

Samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting

Ook op het vlak van de overdrachtsbelasting is een wijziging voorgesteld. “De hoofdregel bij de verkoop van vastgoed is dat btw betaald wordt als het gaat om bijvoorbeeld nieuwe gebouwen, of overdrachtsbelasting in het geval van bijvoorbeeld oude gebouwen. Om te voorkomen dat beiden verschuldigd zijn, kennen we de samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting,” vertelt Govinda. “Maar de verkoop van aandelen is niet btw-belast. Onder de huidige wetgeving kun je de aandelen van een bv of nv met nieuw vastgoed verkopen, in plaats van het vastgoed zelf. Per saldo is er dan onder omstandigheden geen btw én geen overdrachtsbelasting verschuldigd.” Om dit onbedoelde gevolg tegen te gaan, wordt de samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting aangepast. De reikwijdte van het wetsvoorstel wordt beperkt tot nieuwe gebouwen of bouwterreinen die op het moment van verkrijgen en gedurende 2 jaar na de verkrijging niet voor ten minste 90% btw-belaste doeleinden worden gebruikt. “Vanaf 1 januari 2025 is de samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting niet meer van toepassing op dit soort aandelentransacties: er is dan alsnog overdrachtsbelasting verschuldigd tegen een tarief van 4%.”

Gelukkig is het de wetgever niet ontgaan dat vastgoedprojecten vaak lang duren en dat de belangen aanzienlijk zijn. Daarom wordt voorzien in overgangsrecht. “Er is overgangsrecht voorgesteld voor transacties die vóór het indienen van het wetsvoorstel op 19 september (15:15 uur) al waren afgesproken in de vorm van een getekende intentieverklaring. Aanvullend geldt dat een verzoek binnen drie maanden na 1 januari 2024 bij de Belastingdienst moet worden ingediend, en dat de overeenkomst niet hoofzakelijk ten doel heeft om in aanmerking te komen voor de samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting. Dat overgangsrecht voor lopende projecten geldt tot 2030. Dit betekent dat de aandelentransactie vóór 1 januari 2030 moet hebben plaatsgevonden”.

Hoe reageert de vastgoedsector?

Govinda merkt dat deze plannen en voorgestelde wijzigingen nu al veel teweeg brengen bij zijn klanten. “Veel klanten halen hun investering toch naar voren, zodat ze geen last krijgen van de mogelijke nieuwe herzieningsregeling. En het tekenen van een intentieverklaring is ook nog wel eens versneld.” Niet verwonderlijk, gezien de belangen en de lange looptijden van vastgoedprojecten”. Govinda vervolgt: “We hebben het hier niet over projecten van een aantal maanden, maar over projecten die vaak jaren in beslag nemen. Belastingwijzigingen kunnen flinke gevolgen hebben voor de financiële haalbaarheid van die projecten.”

Dit is het moment om te schakelen

Govinda houdt deze ontwikkelingen goed in de gaten en bespreekt ze regelmatig met zijn klanten. “Bij Baker Tilly kunnen onze klanten rekenen op onze kennis van de vastgoedbranche en de expertise van onze adviseurs. En niet alleen op het vlak van btw en overdrachtsbelasting. Ook voor zaken als rendementsberekeningen, dealbegeleiding, het bepalen van de belastingpositie en financiering kunnen onze klanten op Baker Tilly rekenen. In mijn dagelijkse praktijk schakel ik regelmatig mijn collega’s van Corporate Finance en Tax Advisory in. En ook met onze Business Advisory en Legal experts werk ik nauw samen.”

“Dit zijn grote wijzigingen, en het analyseren van de gevolgen zal voor velen de prioriteit hebben. Het zal de komende tijd druk zijn in vastgoedland,” besluit Govinda. 

Meer weten over de Prinsjesdagplannen? In onze Prinsjesdagspecial zetten wij de belangrijkste belastingvoorstellen overzichtelijk voor u uiteen.

Wet- en regelgeving op dit gebied kan onderhevig zijn aan verandering. Wij raden u aan om met uw Baker Tilly adviseur te overleggen over de impact hiervan.