Legal Update: Het nieuwe ROZ-model Winkelruimte

Vorige maand heeft de Raad van Onroerende Zaken (de “ROZ”) het standaard model Huurovereenkomst Winkelruimte (de “Huurovereenkomst“) en de Algemene Bepalingen Winkelruimte (“Algemene Bepalingen”) een update gegeven. In dit artikel bespreken wij in het kort de wijzigingen in de huurovereenkomst.

Openingstijden

Een grote verandering ten opzichte van de voorgaande versie uit 2012 is een nieuw artikel (artikel 13) in de Huurovereenkomst met betrekking tot de openingstijden van het bedrijf van de huurder.

Op grond van de Winkeltijdenwet is het niet toegestaan, uitzonderingen daargelaten, om een winkel geopend te hebben op zondag en op feestdagen. Daarnaast is het niet toegestaan om vóór 06.00 uur ’s ochtends open te gaan of na 22.00 uur ’s avonds open te zijn. Van dit verbod kan op gemeentelijk niveau worden afgeweken. Middels een Algemene Plaatselijke Verordening kan een gemeente uitgebreidere openingstijden toestaan. In de Algemene Bepalingen 2012 was opgenomen dat de huurder zijn bedrijf open houdt gedurende de door de bevoegde instantie vastgestelde openingstijden. Is in de desbetreffende gemeente een zondag eveneens een ‘vastgestelde openingsdag’? Dan was de huurder op grond van de Algemene Bepalingen gehouden om ook de zondag open te zijn. Met een verzoek kon de huurder afwijkende openingstijden bij de verhuurder aanvragen.

In januari 2022 is de Winkeltijdenwet gewijzigd en moet de huurder uitdrukkelijk instemmen met een wijziging van zijn openingstijden. Hiermee voorkomt men situaties waarin de verhuurder contractueel de openingstijden van de huurder bepaalt en dat de huurder bij de verhuurder een verzoek moet indienen om de openingstijden te wijzigen. Er is nu een bepaling toegevoegd waarin de openingstijden van de huurder worden vastgelegd en daarmee wordt voldaan aan de instemmingsverplichting van de huurder.

Overheidsmaatregelen

Gedurende de coronacrisis waren bepaalde ondernemingen verplicht om hun deuren te sluiten. Naar aanleiding hiervan is er een nieuw artikel (14) aangaande ‘Overheidsmaatregelen’ toegevoegd. Inmiddels heeft de Hoge Raad geoordeeld dat deze door de overheid verplichte winkelsluiting is aan te merken als een gebrek in de zin van artikel 7:204 Burgerlijk Wetboek. Dit heeft tot gevolg dat de huurder een huurprijsvermindering kan vorderen. Met het nieuwe artikel 14 dienen partijen met elkaar te overleggen om eventuele afwijkende afspraken te maken, waarbij geldt dat, zolang er geen andere afspraken zijn gemaakt, de huurder verplicht is de overeengekomen huurprijs te blijven voldoen.

Duurzaamheid

Het ‘Green lease’ artikel is aanzienlijk uitgebreid en minder vrijblijvend ten opzichte van de oude bepaling. Zijn er energiebesparende maatregelen mogelijk met een terugverdientijd van vijf jaar of korter? Dan dienen deze maatregelen genomen te worden. De kosten van deze maatregelen zijn ten laste van de huurder, tenzij deze aanpassingen het casco (of casco-plus) betreffen. Ook is er een bepaling opgenomen met betrekking tot het energielabel. Als het energielabel niet meer geldig is, zullen partijen met elkaar moeten overleggen om passende maatregelen te treffen. Indien de verhuurder maatregelen moet treffen, zullen partijen ook met elkaar overleggen over een eventuele aanpassing van de huurprijs, omdat de huurder profiteert van de energiebesparende maatregelen.

Omgevingswet

Vooruitlopend op de inwerkingtreding van de Omgevingswet die – vooralsnog – op 1 januari 2024 in werking zal treden, is er een nieuw artikel 16 opgenomen. Mocht er een discrepantie bestaan tussen enerzijds de begrippen/bepalingen die opgenomen zijn in de huurovereenkomst en/of de Algemene Bepalingen en anderzijds de Omgevingswet, dan dient aan de begrippen/bepalingen van de huurovereenkomst en de Algemene Bepalingen de invulling te worden gegeven, die de desbetreffende begrippen/bepalingen hadden vóór de inwerkingtreding van de Omgevingswet. Oftewel, de inwerkingtreding van de Omgevingswet verandert de invulling/uitvoering van de lopende huurovereenkomst niet.

Bijzondere bepalingen

Ook zijn nog drie extra bijzondere keuzebepalingen toegevoegd. Huurder en verhuurder kunnen afspraken met elkaar maken met betrekking tot het verstrekken van gegevens over de meterstanden  (energie en water), het verwerken van persoonsgegevens en over het gebruik van een elektronische handtekening.

Omzethuur

Tot slot is een apart document beschikbaar gesteld met een artikel waaruit partijen kunnen putten wanneer zij een omzet-gerelateerde huur met elkaar wensen overeen te komen. Kiezen partijen ervoor om, in afwijking van het standaard artikel 4, de omzethuur te hanteren? Dan kunnen zij middels het tekstvoorstel een extra artikel opnemen in de Bijzondere Bepalingen.

Huurindexering

Ondanks alle onrust en vragen zijn de bepalingen met betrekking tot de huurindexatie niet aangepast. De huurindexering valt dit jaar bijzonder hoog uit ten opzichte van voorgaande jaren. Meer informatie hierover leest u in dit artikel.

Vragen?

Mocht u nog vragen hebben over deze wijzigingen of mocht u advies willen over uw huurovereenkomst, neem dan contact met ons op.

Wet- en regelgeving op dit gebied kan onderhevig zijn aan verandering. Wij raden u aan om met uw Baker Tilly adviseur te overleggen over de impact hiervan.