Huurprijsverhoging en inflatie. Wat betekent dat voor uw huurovereenkomst?

Hoge inflatie

De inflatie is de afgelopen tijd behoorlijk gestegen. In huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte, zowel kantoorruimtes (bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW) als winkel- en horecapanden (bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW) worden doorgaans algemene bepalingen volgens het ROZ-model (de “Algemene Bepalingen”) van toepassing verklaard. Op grond van deze Algemene Bepalingen kan de verhuurder jaarlijks de huurprijs aanpassen op basis van de Consumenten Prijs Index (CPI) van het CBS. De huidige inflatiecijfers leiden tot aanzienlijke stijgingen van de huurprijzen. Stel dat de huurprijs wordt geïndexeerd met als uitgangspunt de CPI van augustus 2022. Dan zal daar een huurverhoging van maar liefst 12% uitkomen. De CPI van september 2022 heeft zelfs een huurverhoging van 14,5% tot gevolg. De vraag is dan: kan dit zomaar?

Indexatie huurprijs

Kort gezegd is het antwoord daarop ja. Zijn namelijk in de huurovereenkomst de Algemene Bepalingen van het ROZ van toepassing verklaard? Dan wordt voor de berekening van de huurprijsverhoging gebruik gemaakt van onderstaande formule:

“de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op de wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de kalendermaand die ligt zestien kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast.”

Het gebruik van deze formule resulteert dus in de aanzienlijke verhogingen van de huurprijzen die we nu in praktijk tegenkomen.

Kerninflatie

In 2021 voelde de overheid zich geroepen om in te grijpen in de woningsector. Maar bij bedrijfsruimtes (zowel het 7:230a-regime als het 7:290-regime) gelden geen beperkingen met betrekking tot de jaarlijkse huurverhoging. Er zijn wel steeds meer geluiden om de bedrijfsmatige verhuur niet volgens de CPI te indexeren, maar enkel op grond van de kerninflatie. Bij de vaststelling van het kerninflatiecijfer worden de prijzen van voedsel en energie namelijk niet meegenomen. Hierdoor ligt het kerninflatiecijfer aanzienlijk lager dan de CPI. In de Algemene Bepalingen is echter geen aansluiting gezocht bij de kerninflatie. De CPI blijft het uitgangspunt. Mede hierdoor is het afdwingen van een lagere indexatie door een huurder erg lastig.

Is er sprake van een onvoorziene omstandigheid?

Je kunt wellicht stellen dat de extreme inflatie in 2022 een onvoorziene omstandigheid betreft waarmee de huurder op het moment van het ondertekenen van de huurovereenkomst redelijkerwijs geen rekening mee hoefde te houden. Daarnaast zou er ook een beroep overwogen kunnen worden op het feit dat de CPI indexatie onredelijk uitpakt. De enorm gestegen energieprijzen leiden niet alleen tot een hogere indexatie en daarmee een hogere huurprijs. Ook vanuit de energieleveranciers krijgen huurders veelal de rekening gepresenteerd.

Een beroep op onvoorziene omstandigheden, dan wel een generiek beroep op de redelijkheid en billijkheid heeft echter weinig kans van slagen. Het is namelijk vaste rechtspraak dat rechters hierin terughoudendheid dienen te betrachten. Er dient sprake te zijn van een uitzonderlijke omstandigheid die noopt tot een inbreuk op het uitgangspunt dat partijen in beginsel onverkorte uitvoering van de huurovereenkomst mogen verwachten. En dat zij ook daarop hun financieel beleid mogen baseren.

Op dit moment zijn er dan ook geen rechterlijke uitspraken bekend die ingaan op deze kwestie. Mede daardoor zijn er weinig aanknopingspunten voor huurders om af te kunnen wijken van het bepaalde in de huurovereenkomst en de Algemene Bepalingen. Voor huurders is het in ieder geval raadzaam om bij het sluiten van nieuwe huurovereenkomsten een specifieke regeling omtrent de inflatie, dan wel een maximering van de indexatie, overeen te komen.

Verzoek tot huurprijsherziening

Op grond van artikel 7:303 BW kan de rechter worden verzocht om de huurprijs te herzien met betrekking tot huurovereenkomsten onder het 7:290-regime. Dit kan zodra de huurovereenkomst voor bepaalde tijd is afgelopen (de eerste termijn van 5 jaar). Of, indien de huurovereenkomst voor een langere tijd is afgesloten, telkens 5 jaar na het ingaan van de door partijen vastgestelde huurprijs. Bij deze vaststelling/herziening van de huurprijs kijkt de rechter naar de gemiddelde huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, over een periode van 5 jaar voorafgaand aan het verzoek. Dit houdt echter in dat de huur niet alleen naar beneden, maar ook naar boven kan worden bijgesteld. Daarnaast behoort deze mogelijkheid niet alleen toe aan de huurder. Ook de verhuurder kan een verzoek indienen voor een herziening van de huurprijs.

Conclusie

In beginsel zijn partijen gebonden aan de bepalingen van de huurovereenkomst die zij hebben gesloten en de daarop van toepassing zijnde algemene bepalingen. Een huurder kan een verzoek indienen voor het wijzigen van de overeenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden. Rechters zijn echter erg terughoudend met het honoreren van dergelijke verzoeken.

De meest voor de hand liggende optie is om met elkaar in overleg te gaan. De verhuurder mag aan de hand van de CPI de huurprijs verhogen. Maar voor huurders is dit een forse verhoging. Dit zou zelfs kunnen leiden tot een situatie waarin de huurder na de huurprijsverhoging niet meer in staat is om de huur te betalen. Dat is voor beide partijen een onwenselijk situatie. Daarnaast loopt de verhuurder het risico op (huurprijsherzienings)procedures.

De mogelijkheid om naar de rechter te gaan is er natuurlijk altijd. Maar dit komt over het algemeen de verhoudingen tussen de partijen niet ten goede. Momenteel is het wachten op uitspraken die specifiek op deze situatie ingaan. Wellicht bieden die aanknopingspunten voor een verheldering van de rechtspositie van zowel de huurder als de verhuurder bij huurverhogingen op basis van de huidige inflatiecijfers. Wij zullen deze nauwlettend in de gaten houden. Zodra deze bekend zijn, zullen wij deze met u delen.

Mocht u advies willen inwinnen met betrekking tot dit onderwerp of andere huur gerelateerde kwesties? Dan kunt u contact opnemen met één van onze juristen.

Wet- en regelgeving op dit gebied kan onderhevig zijn aan verandering. Wij raden u aan om met uw Baker Tilly adviseur te overleggen over de impact hiervan.