Samenwonen en de eigen woning: huisje-boompje-probleempje?

Samen een woning kopen, daar komt een hoop bij kijken. Huizen bezichtigen, financiering regelen, en allerlei andere praktische zaken. Maar vergeet ook de onderlinge afspraken niet: wie legt wat in? Wie draagt wat bij? En wat nou als er tóch iets fout gaat? Als je vooraf geen afspraken maakt, kun je achteraf voor onverwachte verrassingen komen te staan.

Wat zien we weleens misgaan bij het samenwonen zonder afspraken? Onze estate planning experts bespreken een aantal risico’s.

Afspraken over samenwonen: beter vooraf regelen dan achteraf ruzie

Ben je getrouwd of heb je een samenlevingscontract? Dan heb je de vermogensrechtelijke gevolgen van de koop wellicht al in de smiezen. En zo niet: neem dan een moment om na te gaan of alles geregeld is. Zeker als het gaat om een enorme levensgebeurtenis als het kopen van een huis.

Maar hebben jij en je partner dit nog niet geregeld? Zorg dan dat je duidelijke afspraken maakt, en die afspraken helder vastlegt. Dat kun je beter vooraf doen, dan dat er achteraf onduidelijkheid is. Zo schep je helderheid. Bovendien is het niet altijd mogelijk om de zaken achteraf nog aan te passen of optimaal in te richten.

Let op: in een aantal gevallen is het sowieso aan te raden om goede afspraken te maken. Bijvoorbeeld als er sprake is van veel vermogen, of als een van jullie ondernemer of directeur-grootaandeelhouder (DGA) is. Hoe groter de belangen, hoe groter de risico’s. En des te belangrijker is het om afspraken goed vast te leggen.

Voorbeeld: geen afspraken, geen terugbetaling

Er is veel rechtspraak over dit soort gevallen. Bijvoorbeeld een casus van een stel dat gezamenlijk een woning kocht. Laten we ze Sam en Koos noemen. Kort samengevat was daar het volgende aan de hand.

Sam en Koos kopen gezamenlijk een woning. Ze vinden een samenlevingscontract niet nodig en gaan dus zonder nadere afspraken samenwonen. Sam betaalt een groter deel van de koopprijs dan Koos.

Maar helaas gaan Sam en Koos na een tijdje uit elkaar. Sam zegt een vordering op Koos te hebben, omdat hij een kleiner deel van de koopprijs heeft voldaan dan Sam. Dit escaleert, en de rechter (en daarna zelfs het gerechtshof) moet beslissen wie er gelijk had.

Uiteindelijk besloot het Hof dat Sam geen recht had op een vergoeding van Koos. Er kon namelijk geen gebruik worden gemaakt van de wettelijke regels rondom het huwelijksvermogensrecht omdat er geen samenlevingscontract of huwelijk was. Bovendien waren er vooraf onderling geen (stilzwijgende) afspraken over de bijdrage van Sam gemaakt.

Sam had dus wel meer ingelegd, maar kreeg dit ‘extra’ deel niet terug omdat dit niet van tevoren was afgesproken.

Andere risico’s bij samenwonen

Maak je vooraf géén afspraken (en val je niet om andere redenen binnen de sfeer van het huwelijksvermogensrecht) dan kun je dus voor onverwachte verrassingen komen te staan. Maar ook als je wél afspraken maakt, zijn er bepaalde risico’s. Zaken waar je altijd aan moet denken zijn bijvoorbeeld:

• Je bent niet automatisch elkaars erfgenaam als je gaat samenwonen. Dit betekent dat de wettelijke erfgenamen bij overlijden van een van de partners aanspraak maken op zijn of haar aandeel in de woning. Wil je dit anders geregeld hebben en ben je niet gehuwd? Zorg dan dat je de afspraken over de nalatenschap door een notaris laat vastleggen.

• Let op: je hebt bij vererving alleen recht op de verhoogde partnervrijstelling als je voor de erfbelasting als partners wordt gezien. Dat is niet automatisch het geval wanneer je gaat samenwonen.

• Als je wel afspraken hebt gemaakt over de vordering van de partner die meer bijdraagt, verjaart deze vordering na vijf jaar, behalve als je hier andere afspraken over maakt. Soms is het verstandig om de afspraken jaarlijks even te toetsen en te bevestigen.

• Je kunt een andere eigendomsverhouding afspreken als één partner meer bijdraagt aan de aankoop van de woning. Bijvoorbeeld dat het huis voor 55% aan de een, en voor 45% aan de ander toekomt. Maar ga je later uit elkaar en blijft een van de partners in de woning achter, dan zul je deze verhouding onderling moeten verrekenen. En: als de eigendomsverhouding ‘schever’ is dan 40/60, dan is overdrachtsbelasting verschuldigd als je uit elkaar gaat. Die overdrachtsbelasting betaalt de achterblijver over het percentage van de woningwaarde dat de ander ‘overdraagt’.

• Houd je rekening met de eigenwoningregeling? Laat je voor het samenwonen goed informeren over de gevolgen voor bijvoorbeeld je hypotheekrente (op het nieuwe én een vorig huis), en de eigenwoningreserve van beide partners.

Weet waar je aan begint: heldere afspraken geven rust

Ga je samenwonen? Zorg dan dat je goed weet welke gevolgen dit heeft, óók voor je belastingpositie. Laat je goed informeren, en leg onderlinge afspraken goed vast. Soms moet je je daarbij laten ondersteunen door een notaris.

Soms kom je er zelf niet uit, of kun je niet alles overzien. Gaat het om grote belangen en wil je het financiële plaatje en de fiscale en juridische consequenties vooraf duidelijk hebben? Neem dan contact op met Baker Tilly. Onze experts helpen je met praktisch advies over de fiscale gevolgen van het samenwonen en de juridische aandachtspunten. Zo kunnen jullie samen genieten van jullie nieuwe thuis.

Wet- en regelgeving op dit gebied kan onderhevig zijn aan verandering. Wij raden je aan om met jouw Baker Tilly adviseur te overleggen over de impact hiervan.