Nieuw huis gekocht? Maak deze fouten niet in je belastingaangifte

Heb je een nieuw huis gekocht? Dan is je aangifte inkomstenbelasting dat jaar waarschijnlijk iets ingewikkelder dan anders. Je krijgt te maken met de eigenwoningregeling: wetgeving die bepaalt welke kosten aftrekbaar zijn en hoe het zit met belasting betalen over de huidige (en wellicht je vorige) woning.

Wat is de eigen woning? Welke kosten zijn aftrekbaar? En met welke valkuilen moet je rekening houden als je je belastingaangifte invult?

Wanneer is je huis je ‘eigen woning’?

Wanneer is een huis je eigen woning? Vaak is dat vanzelfsprekend: het huis waar je woont. In de meeste gevallen is je aangifte inkomstenbelasting niet heel ingewikkeld. Met behulp van de toelichting van de Belastingdienst kom je er wel uit.

Maar er zijn uitzonderingen, en ingewikkeldheden. Wat nou als je twee huizen hebt? Of als je bij je partner gaat wonen?

Vanuit fiscaal perspectief geldt: alleen een woning die jij (of je fiscaal partner, al dan niet samen) bezit en die permanent als hoofdverblijf dient, kan als eigen woning gelden. Je kunt in principe maar één eigen woning hebben, maar er zijn speciale regels rondom zaken als verhuizing en scheiding. Dat geldt ook wanneer je een fiscaal partner hebt (bijvoorbeeld doordat je getrouwd bent, het huis samen hebt gekocht of elkaars pensioenpartner bent).

Let dus op: in principe neem je maar één eigen woning op in box 1. Andere woningen geef je aan als bezitting in box 3. Er zijn drie uitzonderingen op deze hoofdregel: als je aan het scheiden bent, als je tijdelijk twee woningen hebt omdat een nieuwe woning in aanbouw is of een oude woning te koop staat, af als je bent opgenomen in een verzorgingstehuis. Voor deze uitzonderingen gelden wel bepaalde vereisten en een maximale termijn. Koop je voordat je verkoopt? Zorg dan dat je weet welke termijnen er gelden en hoe je je aangifte correct invult.

Belast bezit: welke waarde vul je in?

Het bezit van de eigen woning is belast in box 1 van de inkomstenbelasting: je betaalt kortgezegd belasting over een percentage van de waarde van de woning (het ‘eigenwoningforfait’). Het gaat hier niet om de koopprijs of een taxatiewaarde, maar de WOZ-waarde.

Let op: voor de aangifte inkomstenbelasting 2024 vul je de WOZ-waarde van 2024 in. Deze waarde heeft als waardepeildatum 1 januari 2023.

Ook hier geldt: in de meeste gevallen is je woningwaarde helder. Maar als je bijvoorbeeld ondernemer bent en een praktijk aan huis hebt, dan kan het ingewikkeld zijn. Of als je een kamer verhuurt.

Welke kosten mag je aftrekken voor je eigen woning?

Het bezit van de woning is belast, maar bepaalde kosten zijn aftrekbaar. Per saldo hebben de meeste huizenbezitters hierdoor een aftrekpost in box 1. Welke kosten kun je aftrekken?

Rente van een kwalificerende eigenwoninglening:

• Een lening die is aangegaan ter financiering van de eigen woning (of, onder bepaalde voorwaarden, ter financiering van onderhoud of verbetering van de eigen woning).

• De lening moet binnen 360 maanden zijn afgelost, waarbij de aflossing tenminste annuïtair moet zijn. Een aflossingsvrije lening kwalificeert dus niet.

• Let daarbij ook goed op de bijleenregeling.

• Voor leningen die zijn aangegaan vóór 2013 gelden andere regels.

Kosten ter verkrijging van de eigenwoningschuld:

• Kosten die je maakt met het oog op het verkrijgen van financiering kunnen aftrekbaar zijn.

• Denk bijvoorbeeld aan taxatiekosten ten behoeve van de bank, de kosten van de hypotheekadviseur of oversluitkosten van een eerdere kwalificerende lening.

Maar let op: niet alle kosten rondom de aankoop zijn aftrekbaar! Notariskosten (behalve voor het inschrijven of doorhalen van een hypotheek) zijn in principe niet aftrekbaar. Ook de kosten van een aankoopmakelaar kun je niet in je aangifte inkomstenbelasting aftrekken. Lees meer over de aftrekbare kosten op de website van de Belastingdienst.

Overwaarde, eigenwoningreserve en bijleenregeling

Door de bijleenregeling moet je de overwaarde van je verkochte woning gebruiken voor de aankoop van een nieuwe woning. Wordt deze overwaarde niet volledig benut, dan heeft dit gevolgen voor de hoogte van de aftrekbare hypotheekrente. We lichten enkele voorbeelden kort toe:

• Je verkoopt je woning en koopt daarna een nieuwe woning. De verkoopopbrengst van de woning (na aftrek van kosten en je hypotheek) is € 50.000. Je koopt daarna een nieuwe eigen woning voor € 450.000 en sluit daarvoor een kwalificerende lening af van € 450.000. De eigenwoningschuld die je mag opnemen in box 1 is € 400.000 (€ 450.000 - € 50.000). Met andere woorden: je hebt niet alle overwaarde in het nieuwe huis gestopt, en kunt daardoor niet alle rente op de nieuwe lening aftrekken.

• Je koopt een nieuwe eigen woning voor € 500.000, voordat je je oude woning verkoopt. Je gaat hiervoor een kwalificerende hypotheek of lening aan voor € 500.000. Je hebt twee eigen woningen en je mag tijdelijk de rente op beide hypotheken in aftrek brengen.
  Vervolgens verkoop je de oude eigen woning. De opbrengst van de woning (na aftrek van de verkoopkosten en de hypotheek) is € 50.000. De eigenwoningschuld voor de nieuwe eigen woning die je mag opnemen in box 1 is dan € 450.000 (€ 500.000 - € 50.000). Met andere woorden: je mag tijdelijk alle rente in aftrek brengen, maar zodra de verkoopprijs van de oude woning betaald is, herbereken je de eigenwoningschuld. In dit rekenvoorbeeld heb je niet alle overwaarde in het nieuwe huis gestopt, en kun je niet alle rente op de nieuwe lening aftrekken.

Je zult altijd na moeten gaan of de rente wel helemaal aftrekbaar is. Oók als er een rentebedrag in je vooringevulde aangifte staat.

Koop je voordat je verkoopt? Dan kan het zijn dat je beide rentebedragen kunt aftrekken. Maar let op: de rente op een overbruggingshypotheek is vaak niet aftrekbaar!

Bijzondere situaties: lenen bij de eigen bv of bij familie

Heb je je woning gefinancierd met behulp van een lening van familie of je bv? Dan moet je dit in je aangifte inkomstenbelasting vermelden. Je moet onder andere de gegevens van de leninggever, het totaalbedrag van de schuld, de datum van het aangaan van de schuld en de rente vermelden.

Let dan goed op: er kunnen speciale regels gelden, en soms moet je (nog meer) extra informatie aan de Belastingdienst doorgeven.

Hulp nodig?

Twijfel je over hoe je je aangifte inkomstenbelasting moet invullen? Zorg dan dat je je goed laat informeren. Lees meer op de site van de Belastingdienst. Dit geldt vooral voor situaties die nét even anders zijn. Bijvoorbeeld als je gaat samenwonen: de samenloop van de eigenwoningreserves bij partners kan lastig zijn.

Is je aangifte inkomstenbelasting ingewikkeld, bijvoorbeeld omdat je ondernemer of DGA bent? En wil je meer weten over de fiscale regels voor jouw specifieke situatie? Neem contact op met de belastingadviseurs van Baker Tilly. We bespreken graag hoe we je van dienst kunnen zijn.

Wet- en regelgeving op dit gebied kan onderhevig zijn aan verandering. Wij raden je aan om met jouw Baker Tilly adviseur te overleggen over de impact hiervan.