Laag renderend vastgoed in box 3: is er een alternatief voor de tegenbewijsregeling?

Laag renderend vastgoed in box 3: is er een alternatief voor de tegenbewijsregeling?

Wie vastgoed in box 3 heeft is ermee bekend: de belastingdruk blijft maar toenemen. Hogere fictieve rendementen en belastingtarieven, in combinatie met de versobering van de leegwaarderatio en een omslachtige tegenbewijsregeling, leiden tot een frustrerende situatie: per saldo kost het vastgoed soms meer aan box 3-heffing dan dat het aan huurinkomsten oplevert.

Maar voor (laag renderende) verhuurde woningen in box 3 is er wellicht een oplossing: een relatief onbekend arrest uit 2015 kan leiden tot een flink lagere box 3-druk.

Onze vastgoedexperts lichten toe in welke gevallen je met dit arrest tóch een lagere waarde dan de WOZ-waarde kunt hanteren in je aangifte inkomstenbelasting.

Vastgoed in de inkomstenbelasting: box 1 of box 3?

Als je zelf vastgoed bezit, dus niet in of via een bv of vastgoedfonds, dan moet je eerst bepalen of dat vastgoed in box 1 (inkomen uit werk en woning) of box 3 (inkomen uit sparen en beleggen) belast is. Alle onroerende zaken die je zelf bezit, met uitzondering van de eigen woning en ondernemingsvermogen, vallen in principe in box 3 als ‘Overige bezittingen’.

In de inkomstenbelasting wordt verondersteld dat vermogensbestanddelen die als ‘Overige bezittingen’ gelden, een (forfaitair bepaald) fictief rendement opleveren, gebaseerd op de waarde op 1 januari van het belastingjaar. Dit fictieve rendement is vervolgens belast tegen het box 3-tarief van dat jaar.

Maar de percentages van het fictief rendement lopen de laatste jaren op. Ondanks meerdere procedures, wetswijzigingen en overbruggingswetgeving lijkt het erop dat het 2025-percentage van 5,88% in 2026 zou kunnen oplopen tot wel 7,77%.

Leegwaarderatio voor verhuurde woningen versoberd

Bedrijfspanden (niet-woningen) worden tegen de waarde in het economisch verkeer in box 3 opgenomen. Voor woningen geldt de WOZ-waarde met de peildatum van het voorgaande jaar als grondslag. Maar als een woning op 1 januari van het belastingjaar verhuurd is, kun je een waardeafslag toepassen op de box 3-waarde. Dat geldt alleen voor woningen die op de peildatum zijn verhuurd, waarbij de huurder huurdersbescherming geniet. De WOZ-waarde houdt namelijk geen rekening met het waardedrukkend effect van een huurder.

Deze waardeafslag noemen we de leegwaarderatio of LWR. Het percentage van de ‘korting’ is afhankelijk van de verhouding tussen de WOZ-waarde en de jaarhuur. Door de LWR toe te passen, verlaag je de belastinggrondslag in box 3. Daardoor is ook de te betalen inkomstenbelasting lager.

Maar de leegwaarderatio is in 2023 versoberd. Waar in het verleden een waardeafslag tot wel 55% mogelijk was, bedraagt de maximale afslag nu 27%. Sterker nog: als de jaarhuur 5% of meer van de WOZ-waarde bedraagt, is de waardeafslag tegenwoordig nihil.

Tegenbewijsregeling: omslachtig en niet altijd toereikend

In sommige gevallen kun je terugvallen op de tegenbewijsregeling, om aannemelijk te maken dat de werkelijke rendementen significant lager zijn dan de forfaitaire. Maar dit is vaak een omslachtig proces, waarbij veel informatie nodig is. Het is dan de vraag of een eventuele besparing in box 3 opweegt tegen de tijd, moeite en kosten van de tegenbewijsregeling. Bovendien moet je in principe voor álle box 3-bestanddelen het werkelijke rendement bepalen als je de tegenbewijsregeling toepast: ‘cherrypicking’ mag niet. Per saldo is de tegenbewijsregeling daarom niet altijd voordeliger dan de reguliere forfaits.

Biedt een arrest uit 2015 uitkomst?

De Hoge Raad oordeelde in 2015 dat de werkelijke waarde van een ‘verhuurde’ woning mag worden gehanteerd in box 3, als deze werkelijke waarde ten minste 10% lager is dan de WOZ-waarde gecorrigeerd met de leegwaarderatio. De achterliggende reden was dat de toepassing van, of beter gezegd de stapeling van ‘twee’ forfaits volgens de Hoge Raad terecht werd aangevochten.

In tegenstelling tot de tegenbewijsregeling, kan je deze benadering per woning beoordelen en toepassen. Is de werkelijke waarde van een woning ten minste 10% lager dan de WOZ-waarde (na eventuele toepassing van de LWR)? Dan kies je ervoor die lagere werkelijke waarde toe te passen. Zo niet, dan gebruik je gewoon die (gecorrigeerde) waarde.

Of er in jouw geval een besparing te behalen is, hangt onder andere af van jouw specifieke vermogenspositie en de waarde van het vastgoed. Kort gezegd: hoe groter het verschil tussen de WOZ-waarde en de taxatiewaarde, hoe groter de mogelijke besparing. Onze adviseurs lichten dit graag toe.

Let op de juiste peildata

De WOZ-waarde wordt vastgesteld op basis van de waarde op de waardepeildatum: 1 januari van het voorgaande jaar. Wil je nagaan of je op basis van het 2015-arrest kunt aansluiten bij de werkelijke waarde, dan reken je dus ook met de werkelijke waarde op 1 januari van het voorgaande jaar. Voor de aangifte inkomstenbelasting 2024 (peildatum box 3: 1 januari 2024) vergelijk je dan de WOZ-waarde 2024 (waardepeildatum 1 januari 2023) met de werkelijke waarde op 1 januari 2023.

Wil je aan de hand van een taxatiewaarde nagaan of je je box 3-heffing kunt beperken? Om discussie met de Belastingdienst te minimaliseren, dient de taxatie ‘in verhuurde staat’ zo dicht mogelijk bij de peildatum te liggen. Voor de aangifte inkomstenbelasting 2024 gaat het dus om een taxatie voor de waarde op 1 januari 2023.

Meer weten over het verlagen van je box 3-belasting?

Heb je het vermoeden dat de werkelijke waarde van een woning ten minste 10% lager is dan de WOZ-waarde? Bespreek dan met je adviseur of het wenselijk is om een taxatie uit te laten voeren.

Ook voor andere vastgoedvragen kun je bij onze experts terecht. Meer weten over onze vastgoedexpertise? Lees hier meer over onze brede dienstverlening op het vlak van vastgoed, of neem direct contact met ons op.

Wet- en regelgeving op dit gebied kan onderhevig zijn aan verandering. Wij raden je aan om met jouw Baker Tilly adviseur te overleggen over de impact hiervan.