Hoge Raad verduidelijkt tot tweemaal toe begrip ‘in wezen nieuwbouw’

‘In wezen nieuwbouw’: waar gaat het over?

Voor de heffing van btw en overdrachtsbelasting bij vastgoedtransacties is het van belang in welke staat een onroerende zaak op het moment van overdacht verkeert. Kort gezegd is de verkoop en levering van een gebouw belast met btw als het een ‘nieuwe’ onroerende zaak betreft. In dat geval geldt onder voorwaarden een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting. Wanneer de koper (volledig) recht heeft op aftrek van voorbelasting, kan de kwalificatie van een gebouw als een ‘nieuwe’ onroerende zaak voordelig zijn.

Een ingrijpende verbouwing van een al bestaand gebouw kan ook leiden tot een nieuwe onroerende zaak. Volgens eerdere rechtspraak van de Hoge Raad moet er dan sprake zijn van ‘in wezen nieuwbouw’. De twee voorliggende arresten betreffen de betekenis van dit begrip. Wanneer is een verbouwing zodanig dat gesproken kan worden van ‘in wezen nieuwbouw’?

De arresten van de Hoge Raad

De eerste zaak betreft de verkoop van een voormalig kantoorpand dat is verbouwd tot een hotel. In de tweede zaak staat een fabriekscomplex centraal dat deels is gesloopt en deels is verbouwd. Op de vraag wanneer er sprake is van in wezen nieuwbouw, antwoordt de Hoge Raad in beide zaken dat het moet gaan om zodanige verbouwingen dat in feite een gebouw is voortgebracht dat tevoren niet bestond. De werkzaamheden dienen zo ingrijpend te zijn dat het resultaat van de verbouwing op één lijn kan worden gesteld met een nieuw gebouw. Alleen zodanig ingrijpende wijzigingen in de bouwkundige constructie kunnen die conclusie rechtvaardigen. Evenwel zal een verbouwing niet snel zó ingrijpend zijn dat daardoor een nieuw gebouw ontstaat.

Belang voor de praktijk: hoe nu verder?

De twee arresten verduidelijken wanneer gesproken kan worden over ‘in wezen nieuwbouw’ als gevolg van een verbouwing. De Hoge Raad reikt echter geen algemene regel aan die in alle situaties toepassing vindt. In onze optiek blijft het dan ook afhankelijk van de precieze omstandigheden van het betreffende geval of een verbouwing heeft geresulteerd in een nieuw gebouw. Dit volgt ook uit de overweging van de Hoge Raad dat tal van factoren een rol kunnen spelen: veranderingen van de bouwkundige identiteit of het uiterlijk van het gebouw, functiewijzigingen, de grootte van de gedane investeringen, en de door de verbouwing gerealiseerde meerwaarde. Deze en andere factoren zijn slechts aanwijzingen, geeft de Hoge Raad aan. Ze zijn niet doorslaggevend, noch op zichzelf, noch samen.

Wel is het zo dat de arresten het begrip ‘in wezen nieuwbouw’ nog scherper stellen, in die zin dat wellicht minder snel dan voorheen geconcludeerd moet worden dat een verbouwing heeft geresulteerd in een nieuw gebouw. Daarvoor zijn immers wijzigingen in de bouwkundige constructie vereist. Naar onze mening gaat het dan om een fundamentele aanpassing in bouwkundig opzicht – iets wat niet snel zal voorkomen.

De correcte toepassing van btw en overdrachtsbelasting bij vastgoedtransacties is vrijwel zonder uitzondering een complexe aangelegenheid. Uiteraard zijn wij graag bereid om u hierbij te assisteren. Wilt u hierover meer weten of heeft u naar aanleiding van dit bericht vragen? Neemt u dan contact op met Govinda Kandhai of Jayant Rakhan.

Wet- en regelgeving op dit gebied kan onderhevig zijn aan verandering. Wij raden u aan om met uw Baker Tilly adviseur te overleggen over de impact hiervan.