Mogelijke wijziging overdrachtsbelasting: samenloopvrijstelling bij aandelentransactie vervalt

Het Ministerie van Financiën heeft onlangs het voornemen geuit de overdrachtsbelastingwetgeving per 1 januari 2024 op een belangrijk onderdeel te wijzigen. Als deze wetswijziging wordt doorgevoerd, zal de verkrijging van een ‘nieuwe’ onroerende zaak of bouwterrein door middel van een aandelentransactie niet meer zijn vrijgesteld op basis van de zogenoemde ‘samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting’. Bij een verkrijging van ten minste 33,33% van de aandelen kan de samenloopvrijstelling niet meer worden toegepast en is daarom 10,4% overdrachtsbelasting verschuldigd. De voorgenomen wetswijziging kan aanzienlijke gevolgen hebben voor de vastgoedsector. In dit artikel lichten wij de status en inhoud van de voorgenomen wetswijziging toe.

Huidige btw-gevolgen vastgoedlevering

De levering van een ‘nieuwe’ onroerende zaak (een onroerende zaak die niet langer dan twee jaar geleden voor het eerst in gebruik is genomen) of een bouwterrein is van rechtswege belast met 21% btw. Wanneer de afnemer of eindgebruiker de nieuwe onroerende zaak of het bouwterrein gaat gebruiken voor bijvoorbeeld btw-vrijgestelde activiteiten of privédoeleinden (denk hierbij aan particuliere kopers van woningen, woningcorporaties, onderwijsinstellingen, pensioenfondsen en zorgaanbieders), werkt deze heffing kostprijsverhogend. Dergelijke afnemers kunnen de in rekening gebrachte btw namelijk niet (of niet volledig) in aftrek brengen.

Als de nieuwe onroerende zaak of bouwterrein eigendom is van een vastgoedvennootschap, is het mogelijk om de onroerende zaak niet direct te verkopen (activatransactie), maar in plaats daarvan de aandelen in de vastgoedvennootschap te verkopen (aandelentransactie). Als een nieuwe onroerende zaak of een bouwterrein door middel van een aandelentransactie wordt geleverd aan een afnemer of eindgebruiker, dan drukt géén (niet-aftrekbare) btw op de verkoop en levering van de aandelen. De aandelentransactie wordt namelijk niet als een btw-belaste transactie gezien.

Huidige gevolgen voor de overdrachtsbelasting

De verkrijging van een onroerende zaak is in beginsel belast met overdrachtsbelasting. Voor de overdrachtsbelasting wordt de verkrijging van aandelen in sommige gevallen gelijkgesteld aan de directe verkrijging van een onroerende zaak. Wanneer het de verkrijging van een kwalificerende aandelentransactie betreft (ten minste 33,33% van de aandelen), is de verkrijging vanwege deze gelijkstelling eveneens belast met overdrachtsbelasting.

Als de levering van een nieuwe onroerende zaak of bouwterrein van rechtswege belast is met 21% btw (zoals bij de levering van een nieuwe onroerende zaak of een bouwterrein), zou zonder een nadere regeling zowel btw als overdrachtsbelasting verschuldigd kunnen zijn. Om te voorkomen dat op een enkele transactie zowel btw als overdrachtsbelasting drukt, kan onder voorwaarden een beroep worden gedaan op de samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting. De verkrijger is dan géén overdrachtsbelasting verschuldigd.

Op grond van rechtspraak volgt dat de samenloopvrijstelling ook van toepassing kan zijn in het geval van een aandelentransactie, mits aan de daarvoor geldende voorwaarden wordt voldaan. Effectief kan een onroerende zaak hierdoor in sommige gevallen zonder btw en overdrachtsbelasting worden overgedragen. Onder specifieke omstandigheden is de verkrijging door middel van een aandelentransactie daarmee voordeliger dan de verkrijging door middel van een activatransactie.

Hoewel deze dubbele niet-heffing wettelijk gezien mogelijk is, acht het Ministerie van Financiën het ongewenst en niet bedoeld. Daarom wordt voorgesteld de toepasselijkheid van de samenloopvrijstelling (in het geval van bepaalde aandelentransacties) per 1 januari 2024 af te schaffen.

Voorgestelde wetswijziging

Concreet houdt de voorgestelde wetswijziging in dat de samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting niet (meer) kan worden toegepast wanneer een nieuwe onroerende zaak of een bouwterrein door middel van een kwalificerende aandelentransactie (ten minste 33,33%) wordt verkregen. In dat geval blijft de toepassing van de samenloopvrijstelling achterwege en is de verkrijging van de aandelen belast met 10,4% overdrachtsbelasting. Het doel hiervan is volgens het Ministerie van Financiën om de ongelijkheid in het speelveld, die is ontstaan tussen partijen die de juridische verkrijging in de vorm van een (belastingbesparende) aandelentransactie uitvoeren, ten opzichte van partijen die de onroerende zaak direct overdragen, te verminderen. De voorgestelde maatregel neemt het voordeel van de btw-besparing weg door in voorkomende gevallen overdrachtsbelasting te heffen.

Gevolgen voor de praktijk

Als de wetgeving in haar huidige vorm wordt goedgekeurd, moeten afnemers die de btw niet in aftrek kunnen brengen en voornemens zijn een nieuw onroerende zaak of een bouwterrein te verkrijgen vanaf 1 januari 2024 rekening houden met de heffing van 10,4% overdrachtsbelasting.

De overdrachtsbelasting wordt geheven van de verkrijger. Maar bedrijven, zoals projectontwikkelaars, die nieuwe onroerende zaken door middel van aandelentransacties leveren aan afnemers en voor deze projecten ‘vrij op naam’-prijzen hanteren, zullen in hun begroting en prijsstelling rekening moeten houden met 10,4% overdrachtsbelasting.

Wetgevingsproces

Het plan om de samenloopvrijstelling bij aandelentransacties af te schaffen is gepubliceerd in de vorm van een internetconsultatiewetsvoorstel. Het wetsvoorstel moet nog worden gefinaliseerd, en daarna zullen de Tweede en de Eerste Kamer er nog over moeten stemmen. Het is dus mogelijk dat de voorgestelde plannen wijzigen, uitgesteld worden of zelfs helemaal niet worden goedgekeurd. Uiteraard houden wij de verdere ontwikkelingen in de gaten.

Met het oog op de – doorgaans grote – omzet- en overdrachtsbelasting belangen, is het raadzaam om de potentiële gevolgen voor uw vastgoedtransacties in een zo vroeg mogelijk stadium te (laten) analyseren. Heeft u vragen over het voorstel tot wetswijziging, of wilt u in kaart laten brengen welke invloed de plannen op uw bedrijfsvoering, vastgoedprojecten en vastgoedtransacties kunnen hebben? Neem dan vrijblijvend contact met ons op. Onze btw- en overdrachtsbelasting specialisten bespreken graag hoe wij u verder van dienst kunnen zijn.

Wet- en regelgeving op dit gebied kan onderhevig zijn aan verandering. Wij raden u aan om met uw Baker Tilly adviseur te overleggen over de impact hiervan.