Eindejaarstips voor eigen woning

Levering eigen woning uitstellen tot 2021?

Wanneer kunt u het beste uw woning die dient als hoofdverblijf laten leveren? Dat hangt af van de omzetbelasting, de overdrachtsbelasting en de inkomstenbelasting. In grote lijnen kunt u denken aan het volgende:

U koopt een nieuwbouwwoning

Bij de levering van de nieuwbouwwoning bent u btw verschuldigd. U heeft geen voordeel van de wijziging van de tarieven voor de overdrachtsbelasting. Een levering in 2020 kan u box-3-heffing besparen als u de aanschaf (deels) financiert met eigen middelen.

U koopt een bestaande woning en bent jonger dan 35 jaar

U krijgt de woning zonder overdrachtsbelasting geleverd, als de juridische levering plaatsvindt na 1 januari 2021. Deze vrijstelling voor jonge starters is van toepassing voor personen tussen de 18 en de 35 jaar. De jonge starter kan deze vrijstelling eenmalig toepassen voor een woning die tot hoofdverblijf dient. Let op! De vrijstelling is niet van toepassing bij de verkrijging van het economische eigendom. Koopt u de woning samen met iemand anders (uw echtgenoot/ partner of samenwoner), dan wordt per persoon bekeken of voldaan is aan de voorwaarden van de vrijstelling. Let op! Vanaf 1 april 2021 geldt de aanvullende eis dat de waarde van de woning, inclusief de aanhorigheden, niet hoger mag zijn dan € 400.000

U koopt een bestaande woning en bent ten minste 35 jaar oud

Als de woning in 2021 wordt geleverd, betaalt u, net als in 2020, slechts 2% overdrachtsbelasting. In 2021 moet u echter verklaren dat de woning als hoofdverblijf zal worden gebruikt. Bij een levering in 2020 kunt u mogelijk een box-3-heffing besparen als u de aanschaf (deels) financiert met eigen middelen.

U koopt een bestaande woning voor uw kind

Wordt de woning in 2020 geleverd, dan bent u 2% overdrachtsbelasting verschuldigd. Vindt de levering in 2021 plaats, dan bent u 8% overdrachtsbelasting verschuldigd. Er zou in 2021 overdrachtsbelasting bespaard kunnen worden als het kind zelf de woning geleverd krijgt.

Betaal hypotheekrente vooruit in 2020

Het kan zinvol zijn om de eigenwoningrente over de periode tot 1 juli 2021 al in 2020 te betalen. Dat kan van belang zijn als u in 2021 te maken krijgt met een lager belastingtarief waartegen de hypotheekrente kan worden afgetrokken. U krijgt te maken met een lager belastingtarief, wanneer u in 2021 de AOW-leeftijd bereikt of uw box-1-inkomsten (fors) dalen. Voorts daalt het toptarief waartegen de hypotheekrente kan worden afgetrokken van 46% naar 43%.

Verkoop eigen woning uitstellen tot 2021?

Verkoopt u uw eigen woning met een overwaarde? Het kan fiscaal zinvol zijn om de levering van die woning uit te stellen tot 2021 om een box-3-heffing te voorkomen over de per saldo ontvangen verkoopsom (dus na aflossing van eventuele schulden).

Bekijk of (gedeeltelijk) aflossen hypotheek zinvol is

Het kan zinvol zijn om te kijken of (gedeeltelijk) aflossen van uw hypotheek voordelen oplevert. Wellicht betaalt u hoge hypotheekrente en ontvangt u een laag rendement op uw box-3-vermogen. U moet hierbij een vergelijking maken tussen wat u aan hypotheekrente betaalt en wat u netto overhoudt aan rendement in box 3. Regelt u de aflossing nog voor de jaarwisseling, dan scheelt u dat al box-3-heffing.

Let op!

Bij de berekening van de voordelen van het aflossen moet u nog rekeninghouden met het volgende. Heeft u in 2020 geen eigenwoningschuld of een eigenwoningschuld die minder bedraagt dan het eigenwoningforfait? Dan krijgt u een aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld. Die aftrek leidde er in het verleden toe dat het inkomen uit eigen woning per saldo nihil was. Sinds 2019 wordt de aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld beperkt. In 2020 is daardoor 6,67% van het verschil tussen het eigenwoningforfait en de aftrekbare kosten eigen woning belast. In de komende jaren wordt dit percentage verhoogd met 3,33%-punt. In 2021 zal daardoor 10% van het positieve verschil tussen het eigenwoningforfait en de aftrekbare kosten belast zijn als inkomen uit werk en woning.

Overleg over extra inleg bij ‘spaarrekening eigen woning’

Tot 2013 was het mogelijk om een spaarrekening eigen woning (SEW) te vormen. Het saldo van de SEW moet na verloop van tijd worden gebruikt voor de (gedeeltelijke) aflossing van de eigenwoningschuld. De rente op de SEW is doorgaans even hoog als de hypotheekrente. De rente op de SEW is onder voorwaarden onbelast. Eén van de voorwaarden is dat de bandbreedte tussen de laagste en de hoogste storting niet meer is dan 1:10. Het rendement op de SEW zal doorgaans hoger liggen dan het rendement op uw box-3-vermogen. Overleg met uw bank de mogelijkheden van een extra inleg.

Overweeg extra storting bij ‘kapitaalverzekering eigen woning’

Tot 2013 was het mogelijk om een kapitaalverzekering eigen woning (KEW) af te sluiten. Overweeg om voor 2021 een extra storting te doen, als u een KEW heeft. Informeer bij uw verzekeringsmaatschappij naar de mogelijkheden en voordelen.

Verhuur eigen woning uitstellen tot januari 2021?

Als u uw eigen woning gaat verhuren, verhuist de woning van box 1 naar box 3. Voor box 3 is het peilmoment 1 januari. Door te wachten met de verhuur tot na 1 januari 2021, regelt u dat de woning een jaar later in box 3 valt.

Verhuurt u maar een deel van uw eigen woning, dan blijft de woning in beginsel voldoen aan de voorwaarden om als eigen woning te worden aangemerkt. U betaalt dan in box 1 belasting over het eigenwoningforfait (ook van het verhuurde deel) en 70% van de ontvangen huur. De eigenwoningrente blijft volgens de gangbare regels aftrekbaar.

Vragen? Neem contact met ons op!

Wilt u weten wat de Eindejaarstips specifiek voor uw situatie betekenen? Of heeft u andere vragen over de tips? Neem dan contact op met uw belastingadviseur bij Baker Tilly of bel naar een van onze vestigingen bij u in de buurt.

Dit bericht is meer dan zes maanden geleden gepubliceerd. Omdat wet- en regelgeving continu in beweging is, raden wij u aan met uw Baker Tilly adviseur te bespreken of de informatie in dit bericht actueel is en gevolgen heeft (of mogelijkheden biedt) voor uw situatie. Uw adviseur praat u graag bij over de laatste stand van zaken.