Op basis van mijn praktijkervaring geef ik in deze blog een aantal tips voor belangrijke kostensoorten van de grondexploitatie. De tips helpen u om op een gestructureerde manier en op basis van goed onderbouwde kosten en opbrengsten een ruimtelijk plan zo goed mogelijk financieel te vertalen.
Tip 1. Zorg voor een transparante kostenraming van de planontwikkelingskosten
Om een grondexploitatie tot stand te laten komen, zijn altijd interne en externe uren van mensen nodig. Deze planontwikkelingskosten bevatten de uren van de initiatiefnemer van de grondexploitatie (interne uren) én de uren van mensen buiten de projectorganisatie die worden ingezet (externe uren). De Plankostenscan van het Ministerie van Infrastructuur en Waterstaat wordt vaak gebruikt, maar deze scan geeft helaas niet altijd een realistisch beeld. Er zijn vaak meer uren nodig dan de scan weergeeft vanwege locatie- en projectspecifieke omstandigheden. Splits de kostenraming van de planontwikkelingskosten op in verschillende deelramingen, zodat de prijs en hoeveelheden zichtbaar en transparant zijn.
Tip 2. Vergelijk de jaarlijkse planontwikkelingskosten
Als er in de voorgaande jaren plankosten zijn gerealiseerd, heeft u een goed hulpmiddel om het realiteitsgehalte van de ramingen te toetsen. Vergelijk hoe de gerealiseerde jaarlijkse planontwikkelingskosten zich verhouden tot de raming van het desbetreffende jaar. Hoe verhouden de planontwikkelingskosten voor het huidige jaar zich tot de gerealiseerde plankosten in de afgelopen jaren? Zorg daarbij voor een gefaseerde afbouw van de planontwikkelingskosten naarmate het project vordert. Zo kunt u de plankosten als ‘best estimate’ verwerken in de grondexploitatie.
Tip 3. Maak gebruik van interne control op de plankostenramingen
Aangezien de ramingen van planontwikkelingskosten gevoelig zijn voor overschrijdingen, is het verstandig om te zorgen voor interne control op de plankostenramingen. Interne control kan worden gecreëerd, door meerdere personen binnen de organisatie naar de plankostenraming te laten kijken (vierogenprincipe). Maak gebruik van kengetallen per grondexploitatie (% ten opzichte van civieltechnische werk) zodat vergelijking tussen grondexploitaties mogelijk wordt en de plankosten van toekomstige projecten beter kunnen worden ingeschat. Schakel eventueel een extern adviesbureau in om mee te kijken naar de plankostenramingen. Een extern bureau beschikt vaak over aanvullende specifieke kennis, hiermee kan de raming beter worden onderbouwd.
Tip 4. Zorg voor een professioneel opgestelde civieltechnische kostenraming
De kosten voor het bouw- en woonrijp maken vallen onder de civieltechnische kosten. Deze relatief hoge kostenpost is vaak lastig in te schatten. Wijzigingen zorgen al snel voor overschrijdingen. Om meer inzicht te krijgen in de civieltechnische kosten is het raadzaam de kosten te onderbouwen met een achterliggende kostenraming van een professioneel civieltechnisch adviesbureau. Net als bij de planontwikkelingskosten is het raadzaam om ook deze kostenraming uit te splitsen in verschillende deelramingen, waarin de prijs en hoeveelheid (p*q) zichtbaar en transparant zijn én zichtbaar zijn afgeleid van onderliggend kaartmateriaal.
Tip 5. Maak een overzicht met civieltechnische kengetallen van gerealiseerde projecten
Om meer gevoel te krijgen bij de hoogte van de civieltechnische kosten raad ik aan om een overzicht te maken met civieltechnische kengetallen van gerealiseerde projecten. Dit overzicht gebruikt u om de civieltechnische kosten van toekomstige projecten te benchmarken/vergelijken. Door deze kosten af te zetten tegen het netto exploitatiegebied, krijgt u inzicht in de kosten per m2 en kunt u de kosten vergelijken met soortelijke projecten in de omgeving. Daarnaast is het belangrijk om de planning van het project altijd te relateren aan de civieltechnische kosten.
Tip 6. Verwerk de post ‘onvoorzien’ in de grondexploitatie alleen als dit strikt noodzakelijk is
Onvoorziene kosten zijn kosten waarmee vooraf geen rekening is gehouden. Er bestaat veel onduidelijkheid of de post ‘onvoorzien’ nu wel of niet mag worden opgenomen in een grondexploitatie. Deze post is namelijk niet opgenomen in de kostensoortenlijst van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). De Commissie BBV lijkt deze post onvoorzien als aparte kostensoort in de grondexploitatie ook niet toe te staan, al blijkt uit een oude vraag & antwoord dat het wel onderbouwd kan worden, maar dan alleen voor kostensoorten die naar hun aard minder goed zijn in te schatten.
Soms zijn onvoorziene kosten logisch. Bijvoorbeeld wanneer een project zich in de initiatieffase bevindt. Daarnaast past de post ‘onvoorzien’ bij de praktijk van het civieltechnisch kosten ramen (van grof naar fijn werken) bij enkele standaarden voor civieltechnische kostenramingen en bij de gedachten achter de kostensoortenlijst van het Bro. Mocht er een post ‘onvoorzien’ zijn opgenomen in een grondexploitatie, stem dit dan vroegtijdig af met de controlerend accountant. Zorg altijd voor een achterliggende argumentatie met duidelijke onderbouwing van de onvoorziene kosten. Door een goede onderbouwing met berekening zijn de onvoorziene kosten specifieker gedefinieerd, waardoor ze navolgbaar zijn.
Deze blog maakt onderdeel uit van een reeks blogs met tips voor het opstellen van een grondexploitatie. De tips helpen u om op een gestructureerde manier en op basis van goed onderbouwde kosten en opbrengsten een ruimtelijk plan zo goed mogelijk financieel te vertalen. Lees ook:
Heeft u vragen over bovenstaande tips? Vanuit het team Gebiedsontwikkeling & vastgoed van Baker Tilly ondersteun ik diverse gemeenten bij grondexploitaties, het opzetten van grondbeleid of de visie op (langjarige) gebiedsontwikkeling. Ik beantwoord dan ook graag uw vragen of geef u inzicht in wat wij voor uw gebiedsontwikkeling kunnen betekenen.
Dit bericht is meer dan zes maanden geleden gepubliceerd. Omdat wet- en regelgeving continu in beweging is, raden wij u aan met uw Baker Tilly adviseur te bespreken of de informatie in dit bericht actueel is en gevolgen heeft (of mogelijkheden biedt) voor uw situatie. Uw adviseur praat u graag bij over de laatste stand van zaken
