Met een tekort aan koop- en huurwoningen in het middensegment en een mismatch tussen de vraag naar en het aanbod van bedrijfslocaties in Nederland, zien we dat gemeenten veel gronden uitgeven en dat nieuwe planvorming tot ontwikkeling komt. Een grondexploitatie speelt een belangrijke rol bij de realisatie van gebiedsontwikkelingen van woningen en bedrijventerreinen, omdat daarin de financiële vertaling van het ruimtelijk plan is uitgewerkt. In dit artikel geef ik op basis van mijn praktijkervaring een aantal tips voor het opstellen van een grondexploitatie.
De tips helpen u om op een gestructureerde manier en op basis van goed onderbouwde kosten en opbrengsten een ruimtelijk plan zo goed mogelijk financieel te vertalen.
Tip 1. Werk met een zo reëel mogelijke planning en programma
Twee belangrijke onderdelen van de grondexploitatie zijn programma (welk type woningen/voorzieningen worden er gebouwd) en planning (in welk tijdbestek en op welk moment). Ondanks dat zowel het programma als de planning moet worden ingeschat op basis van de huidige beschikbare informatie en onzeker zijn omdat het om inschattingen van de toekomst gaat, is het van belang dat onderdelen worden ingeschat op basis van het uitgangspunt ‘best estimate’. Baseer de grondexploitatie daarom op een zo reëel mogelijk onderbouwde planning en programma en leg de gebruikte veronderstellingen vast. De opbrengsten en kosten zijn daardoor beter in te schatten. Tip 2, 3 en 4 helpen bij de uitwerking hiervan.
Tip 2. Zorg dat het (woningbouw)plan correspondeert met het bestemmingsplan en stem regionaal het programma af
Houd ten behoeve van het programma rekening met de bouwplannen in de directe en indirecte omgeving, ook op provinciaal niveau. Betrek daarom op tijd de afdeling Volkshuisvesting. De Wet ruimtelijke ordering (Wro) bepaalt dat het Rijk, de provincie en de gemeente een structuurvisie voor hun grondbeleid moeten opstellen. Binnen de kaders van deze structuurvisie moet u als gemeente grondexploitaties uitwerken. U zorgt er dan namelijk voor dat woningenaantallen binnen de afgesproken kaders blijven. Leg vast hoe het programma aansluit op deze kaders.
Tip 3. Analyseer het type woningen of aantal uitgeefbare vierkante meters bedrijventerrein door middel van een regiocheck en marktonderzoek
Deze analyse draagt bij aan de onderbouwing van het programma. Zo kunt u een reële inschatting opnemen in de grondexploitatie. Onderbouw daarbij de verschillende typen en benoem de kwaliteitsniveaus in de planning, wat gebaseerd is op goed marktonderzoek. Kijk daarbij naar product-markt-combinaties waar vraag naar is.
Tip 4. Vergelijk de planning van het aantal woningen of oppervlakte bedrijventerrein met de realisatie in de afgelopen jaren van projecten in de (in)directe omgeving
Het vergelijken van de realisatie in de afgelopen jaren (aantallen en oppervlakte) van projecten zorgt ervoor dat er meer inzicht wordt verkregen in de mogelijke realisatiecijfers. Dit biedt een aanknopingspunt voor een reële fasering/planning in de grondexploitatie. Daarnaast heeft het als groot voordeel dat het te allen tijde mogelijk is om de fasering in de grondexploitatie te onderbouwen door middel van dit historische vergelijk, die als een van de mogelijke benchmarks dient.
Tip 5. Maak gebruik van een ruimtegebruikskaart die correspondeert met de grondexploitatie
Met een ruimtegebruikskaart krijgt u meer grip op de opbrengsten en kosten in de grondexploitatie. Deze kaart visualiseert het (woningbouw)project met aantallen woningen en/of oppervlakte bedrijventerrein/voorzieningen. In de praktijk zien we soms dat de kavels op de ruimtegebruikskaart niet duidelijk zijn afgebakend en/of dat de nummering van de kavels niet correspondeert met het grondexploitatiemodel.
Het advies luidt om gebruik te maken van een ruimtegebruikskaart die correspondeert met de grondexploitatie. Denk hierbij aan aantallen en type woningen, maar ook aan oppervlaktes van bedrijventerreinen. Zorg daarnaast dat de nummering/kavelcodering correspondeert met de grondexploitatie, zodat het duidelijk is hoe kosten en opbrengsten zijn opgebouwd. Geef duidelijk weer welke gebieden voor maatschappelijke of andere doeleinden zijn bestemd en laat dit terugkomen in de grondexploitatie. Deze ruimtegebruikskaart zorgt ervoor dat eenieder binnen en buiten het projectteam ziet waaruit grondopbrengsten voortvloeien en waar de kavels zich bevinden. Hiermee wordt onder andere voorkomen dat grondopbrengsten dubbel worden gerekend in de grondexploitatie.
Tip 6. Bereken grondopbrengsten met een residuele grondwaardeberekening
De grondopbrengsten hebben een groot effect op het eindresultaat van de grondexploitatie. De verschillen tussen grondopbrengsten in grondexploitaties hebben onder andere te maken met de ligging en het (woningbouw)programma binnen ieder plan. Daardoor is het vaak lastig in te schatten wat een goed onderbouwde grondprijs is voor een bepaald gebied met bestemming.
Door de grondopbrengsten van woningbouw met een residuele grondwaarde te berekenen, kunt u de hoogte van de grondprijzen beter inschatten. Onderbouw de uitgangspunten van de residuele grondwaarde altijd met referenties voor VON-prijzen, bouwkosten en percentage bijkomende kosten. Door te refereren aan toegepaste kengetallen kan de grondprijs te allen tijde worden onderbouwd.
Tip 7. Stel jaarlijks een grondprijzenbrief op en laat grondprijzen periodiek taxeren
Met een jaarlijkse grondprijzenbrief blijft de inschatting van de grondprijs actueel en zijn de grondopbrengsten goed onderbouwd. Het verdient aanbeveling dit periodiek te laten taxeren, om externe onderbouwing van de grondprijzen te verkrijgen. De grondprijzen van woningbouw, bedrijventerreinen, maatschappelijke en overige voorzieningen kunnen alle in de grondprijzenbrief worden opgenomen.
Tip 8. Gebruik benchmarks voor inschatting grondprijs voor bedrijventerreinen
Naast een taxatierapport kunt u ook gebruikmaken van benchmarks. Door meerdere grondprijzen van soortelijke/omliggende bedrijventerreinen te vergelijken, kunt u een ‘best estimate’ inschatting voor de grondprijs maken. Door jaarlijks te benchmarken is de afwijking met de daadwerkelijk te realiseren grondopbrengsten in de grondexploitatie zo beperkt mogelijk.
Heeft u vragen over bovenstaande tips? Vanuit het team Gebiedsontwikkeling & vastgoed van Baker Tilly ondersteun ik diverse gemeenten bij grondexploitaties, het opzetten van grondbeleid of de visie op (langjarige) gebiedsontwikkeling. Ik beantwoord dan ook graag uw vragen of geef u inzicht in wat wij voor uw gebiedsontwikkeling kunnen betekenen.
Dit bericht is meer dan zes maanden geleden gepubliceerd. Omdat wet- en regelgeving continu in beweging is, raden wij u aan met uw Baker Tilly adviseur te bespreken of de informatie in dit bericht actueel is en gevolgen heeft (of mogelijkheden biedt) voor uw situatie. Uw adviseur praat u graag bij over de laatste stand van zaken.
