Stop je de overwaarde niet in je nieuwe huis? Let op aftrek hypotheekrente

In de huidige huizenmarkt hebben veel huizenbezitters een overwaarde op hun huis. Als je je oude huis met overwaarde verkoopt en verhuist naar een nieuw koophuis, dan heb je de keuze om de overwaarde te herinvesteren in je nieuwe huis of iets anders met het geld te doen. De bijleenregeling wordt van toepassing als je kiest de overwaarde niet te investeren in het nieuwe huis. We leggen aan de hand van een voorbeeld uit hoe de bijleenregeling werkt.

Hoe werkt de eigenwoningschuld?

Paul en Samantha verkopen in 2023 hun oude huis voor € 500.000 en realiseren daarmee een overwaarde van € 100.000. Zij kopen ook een nieuw huis in 2023. De aankoopprijs van dit huis is € 625.000 (inclusief aankoopkosten).

De eigenwoningschuld die kan worden verwerkt in box 1 voor de inkomstenbelasting, kent een maximum. In het geval van Paul en Samantha is de maximale eigenwoningschuld € 525.000 (€ 625.000 -/- € 100.000).

De maximale eigenwoningschuld is namelijk het verschil tussen de aankoopprijs (incl. aankoop- en evt. verbouwingskosten) van de nieuwe woning en de overwaarde van de oude woning (eigenwoningreserve). De overwaarde wordt berekend uit de verkoopprijs van de oude woning (na aftrek verkoopkosten) min de hypotheek op de oude woning in box 1.

Bijleenregeling beperkt recht op hypotheekrenteaftrek

Paul en Samantha mogen vanwege die maximale eigenwoningschuld over maximaal € 525.000 hypotheekrente aftrekken in box 1. Kiezen zij ervoor het volledige aankoopbedrag (€ 625.000) als hypotheek af te sluiten, dan wordt de bijleenregeling van toepassing. Dit betekent dan, dat Paul en Samantha over € 100.000 geen recht hebben op hypotheekrenteaftrek. Dit bedrag (€ 100.000) moet dan als schuld in box 3 worden opgenomen.

Let op: door de samenloop van hypotheekrentestanden en verandering in de box 3-heffing hoeft de bijleenregeling in steeds meer gevallen fiscaal niet nadelig te zijn. De belastingbesparing in box 3 kan namelijk hoger zijn dan het fiscaal voordeel van de hypotheekrenteaftrek. Je adviseur kan je hier meer over vertellen.

Tip 1: Voor als je een nieuw huis koopt

Krijg je jaarlijks via een voorlopige teruggaaf de hypotheekrenteaftrek en verandert jouw te betalen hypotheekrente als gevolg van een verhuizing? Laat dan tijdig de voorlopige teruggaaf aanpassen naar de nieuwe situatie. Zo voorkom je dat je wellicht achteraf de voorlopige teruggaaf moet terugbetalen.

Tip 2: Houd rekening met de termijn van aftrek

Voor een hypotheekschuld kan maximaal 30 jaar renteaftrek geclaimd worden in box 1. De eigenwoningschuld kan door verhuizingen en/of verbouwingen uit meerdere laagjes bestaan. Elk laagje kan een andere resterende renteaftrekperiode hebben. Zorg ervoor dat je niet alleen weet over welk bedrag je de rente mag aftrekken, maar ook dat je weet hoeveel jaren je nog voor renteaftrek in aanmerking komt.

Tip 3: Houd rekening met gevolgen van de bijleenregeling

Wij merken dat de bijleenregeling in de praktijk een lastige regeling is. Wij helpen je dan ook graag verder om te bepalen hoe de bijleenregeling in jouw situatie uitpakt. Zo ben je al bij de keuze voor een hypotheek op de hoogte van de gevolgen voor de aftrek van uw hypotheekrente. Neem contact op met jouw belastingadviseur voor meer informatie.

Dit bericht is meer dan zes maanden geleden gepubliceerd. Omdat wet- en regelgeving continu in beweging is, raden wij u aan met uw Baker Tilly adviseur te bespreken of de informatie in dit bericht actueel is en gevolgen heeft (of mogelijkheden biedt) voor uw situatie. Uw adviseur praat u graag bij over de laatste stand van zaken.