Overdrachtsbelasting bij aandelentransacties: wijziging samenloopvrijstelling vanaf 2025

Vanaf 1 januari 2025 geldt nieuwe wetgeving die invloed kan hebben op vastgoedtransacties. Kort gezegd betreft het de heffing van overdrachtsbelasting bij de verkrijging van aandelen in een zogenoemde vastgoedvennootschap.

Onze vastgoedexperts lichten de nieuwe wetgeving toe en bespreken hoe u kunt anticiperen op de wijzigingen.

Btw, overdrachtsbelasting of geen van beiden?

Normaliter is bij de (ver)koop van vastgoed overdrachtsbelasting (bij de verkoop van een ‘oude’ onroerende zaak) of btw (bij de verkoop van een nieuwe onroerende zaak) verschuldigd. Door de aandelen van een vastgoedvennootschap over te dragen in plaats van het vastgoed direct te verkopen, kan de heffing van zowel overdrachts- als omzetbelasting onder toepassing van de zogenoemde ‘samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting’ in specifieke situaties achtwege blijven. Hiervoor is op dit moment in ieder geval vereist dat het onderliggende vastgoed vanuit btw-perspectief kwalificeert als ‘bouwterrein of ’nieuwe’ onroerende zaak (dat wil zeggen: een gebouw dat niet langer dan twee jaar geleden voor het eerst in gebruik is genomen).

Een aandelentransactie met onderliggend vastgoed kan voordelig zijn als de afnemer van de aandelen het bouwterrein of de nieuwe onroerende zaak gaat gebruiken voor btw-vrijgestelde activiteiten. Als het bouwterrein of de nieuwe onroerende zaak direct wordt geleverd (een activatransactie), wordt 21% btw in rekening gebracht aan de afnemer. Dit werkt kostprijsverhogend, omdat dergelijke afnemers de in rekening gebrachte btw niet (volledig) in aftrek kunnen brengen. Een aandelentransactie schakelt deze btw-heffing als het ware uit. Een aandelentransactie is namelijk niet belast met btw.

Het Ministerie van Financiën vindt deze ‘dubbele niet-heffing’ onwenselijk en voert daarom per 1 januari 2025 een aanpassing in de samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting door.

Nieuwe wetgeving vanaf 1 januari 2025

De verkrijging van aandelen in een vastgoedvennootschap, waarbij het onderliggende vastgoed voor btw-doeleinden kwalificeert als nieuwe onroerende zaken, is per 1 januari 2025 in principe belast met 4% overdrachtsbelasting. Een uitzondering geldt wanneer de achterliggende (nieuwe) onroerende zaken op het moment van verkrijging en de twee jaren daarna onafgebroken worden gebruikt voor ten minste 90% btw-belaste doeleinden. In dat geval kan de samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting onder omstandigheden alsnog worden toegepast.

De verkrijging van aandelen in een vastgoedvennootschap waarbij het onderliggend vastgoed kwalificeert als onbebouwde grond en/of ‘oude’ onroerende zaak blijft belast tegen het overdrachtsbelasting tarief (2024: 10,4%). 

Bepaal op tijd of actie wenselijk is

De nieuwe wetgeving treedt per 1 januari 2025 in werking. In sommige gevallen kunt u overwegen om een voorgenomen aandelentransactie naar voren te halen en nog in 2024 af te ronden. Op die manier krijgt u niet te maken met de beperkende maatregel.

 Bovendien geldt overgangsrecht voor transacties waarin kort gezegd vóór 19 september 2023 (15:15 uur) een intentieverklaring was getekend. Let op dat hierbij vóór 30 maart 2024 een verzoek bij de Belastingdienst moet zijn ingediend en er aanvullende vereisten gelden.

Contact

Heeft u vragen over de nieuwe wetgeving? Of wilt u in kaart laten brengen of het wenselijk en haalbaar is om een aandelentransactie nog dit jaar te laten plaatsvinden? Neem dan contact met ons op. Onze btw- en overdrachtsbelastingspecialisten Govinda Kandhai en Erik Claassen bespreken graag met u welke mogelijkheden er voor u zijn.

Wet- en regelgeving op dit gebied kan onderhevig zijn aan verandering. Wij raden u aan om met uw Baker Tilly adviseur te overleggen over de impact hiervan.