Belangrijke aanpassingen wetsvoorstel wijziging samenloopvrijstelling

Belangrijke aanpassingen wetsvoorstel wijziging samenloopvrijstelling

Eerder dit jaar maakte het Ministerie van Financiën bekend de ‘samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting’ bij aandelentransacties af te willen schaffen. Naar aanleiding van de reacties op de internetconsultatie van het conceptwetsvoorstel heeft het Ministerie in een Kamerbrief een aantal wijzigingen aan het wetsvoorstel aangekondigd. Hiermee lijkt het Ministerie enigszins tegemoet te komen aan de bezwaren die in de vastgoedpraktijk werden geconstateerd. In dit artikel lichten wij een aantal belangrijke aanpassingen toe.

Achtergrond van de wijzigingen

Onder de huidige wetgeving is het mogelijk om de zogenoemde samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting toe te passen bij bepaalde vastgoedtransacties. Door de aandelen van een vastgoedvennootschap over te dragen, in plaats van het vastgoed direct te verkopen, kan de heffing van zowel overdrachts- als omzetbelasting onder omstandigheden achterwege blijven. Het Ministerie ziet dit als onwenselijk en wil het gebruik van de samenloopvrijstelling in bepaalde gevallen niet meer toestaan. Een meer gedetailleerde uitleg van de huidige regelgeving en de achtergrond van de voorgestelde wijzigingen leest u hier.

Kamerbrief: Aanvullende wijzigingen wetsvoorstel

Het nieuwe wetsvoorstel ziet op het heffen van overdrachtsbelasting bij de verkrijging van ten minste 33,33% van de aandelen in een vastgoedvennootschap. Naar aanleiding van de internetconsultatie is een aantal aanpassingen aangekondigd. Hieronder volgt een aantal opvallende wijzigingen:

• Er is een uitzondering voorgesteld voor gevallen waarin het vastgoed na de verkoop nagenoeg uitsluitend voor btw-belaste doeleinden wordt gebruikt. De samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting blijft van toepassing op de verkrijging (van ten minste 33,33%) van de aandelen in een vastgoedvennootschap, als het onderliggende vastgoed gedurende twee jaar na de verkrijging voor 90% of meer btw-belast wordt gebruikt;

• Het kabinet stelt voor om het overdrachtsbelastingtarief vast te stellen op maximaal 4% voor de gevallen waarin de samenloopvrijstelling op basis van deze wetswijziging niet mag worden toegepast. Hiermee wordt de cumulatieve belastingdruk volgens het Ministerie veelal beperkt tot ongeveer 21%, omdat er in het voortraject al belasting is betaald in de vorm van niet-aftrekbare btw. Door het overdrachtsbelastingtarief te beperken is de cumulatieve belastingdruk bij de overdracht van de aandelen dan ongeveer gelijk aan de btw-druk bij de overdracht van vastgoed;

• Het kabinet neemt overgangsrecht in het wetsvoorstel op voor lopende projecten. Het overgangsrecht heeft betrekking op projecten waarvoor, op het moment van indiening van het wetsvoorstel, al getekende overeenkomsten bestaan in de vorm van een zogenoemde intentieverklaring;

• Voor verkrijgingen ná 1 januari 2030 bestaat geen overgangsrecht, om zo voortdurende werking van het overgangsrecht te voorkomen.

Wetgevingsproces en inwerkingtreding

Momenteel worden de details van het wetsvoorstel verder uitgewerkt. De beoogde inwerkingtredingsdatum van de nieuwe regeling is 1 januari 2025. Het wetsvoorstel wordt op Prinsjesdag 2023 als onderdeel van het Belastingplan 2024 ingediend. Het is mogelijk dat, zowel bij het definitief maken van het wetsvoorstel als tijdens de parlementaire behandeling, er verdere wijzigingen plaatsvinden. Wij houden de voortgang uiteraard goed in de gaten.

De belangen bij vastgoedtransacties zijn vaak groot, en het is essentieel om de belastinggevolgen goed in beeld te hebben. Het is daarom aan te raden de potentiële btw- en overdrachtsbelasting gevolgen voor uw vastgoedtransacties in een zo vroeg mogelijk stadium te (laten) analyseren. Heeft u vragen over het voorstel tot wetswijziging? Of wilt u de mogelijke consequenties voor uw belastingpositie in kaart laten brengen? Onze btw- en overdrachtsbelasting specialisten Govinda Kandhai en Jayant Rakhan helpen u graag verder.

Wet- en regelgeving op dit gebied kan onderhevig zijn aan verandering. Wij raden u aan om met uw Baker Tilly adviseur te overleggen over de impact hiervan.