Woningcorporaties: vaststellingsovereenkomsten (VSO2 en VSO2A) worden opgezegd door de Belastingdienst

De VSO’s zijn overeengekomen bij de aanvang van de belastingplicht van woningcorporaties, om de onzekerheden die samenhingen met het opstellen van de fiscale openingsbalans weg te nemen. In de VSO zijn daarnaast ook afspraken opgenomen die doorwerken naar de periode na de openingsbalansdatum. Volgens de Belastingdienst leidt de VSO op dit moment tot onzekerheid en geschillen en hebben enkele afspraken geen functie meer. Verlenging is daarom wat betreft de Belastingdienst niet langer noodzakelijk.

In het verleden zijn arresten gewezen over de wijze waarop de in de VSO opgenomen bepalingen moeten worden uitgelegd (bijvoorbeeld hoe moet worden omgegaan met de op- en afwaardering van huurwoningen). In de praktijk bestaat bovendien discussie over de vraag hoe de zogenoemde gemengde projectenregeling moet worden toegepast. Dit heeft mogelijk meegespeeld bij de beslissing om de VSO’s op te zeggen. In dit bericht behandelen wij vijf belangrijke aandachtspunten.

Op- en afwaardering van huurwoningen

De VSO schrijft voor dat huurwoningen kunnen worden afgewaardeerd op basis van de WOZ-waarde. Deze afwaardering moet geheel of gedeeltelijk worden teruggenomen bij een waardestijging. Ook bij deze terugname wordt aangesloten bij de WOZ-waarde. De Belastingdienst geeft aan dat voor de waardering vanaf 1 januari 2023 moet worden uitgegaan van de bedrijfswaarde van de huurwoningen. Het hanteren van deze nieuwe waarderingssystematiek kan ertoe leiden dat de in het verleden in aanmerking genomen afwaardering in 2023 in het geheel moet worden teruggenomen. Wij merken op dat het Hof een arrest heeft gewezen over het vormen van de herinvesteringsreserve bij afgewaardeerde woningen. Dit arrest lijkt nu ook geen toepassing meer te hebben.

Afwaardering sloopwoningen

De VSO biedt in bepaalde sloop-nieuwbouwsituaties een extra handvat om tot een fiscale afwaardering te komen. Dit is mogelijk door ook bij sloopwoningen aan te sluiten bij de WOZ-waarde. Met het opzeggen van de VSO lijkt ook deze route afgesloten. Het lijkt nu, mede na een recente verduidelijking van het warenhuisarrest, minder eenvoudig om tot een afwaardering te komen bij sloopwoningen. Afwaardering naar lagere bedrijfswaarde is nog wel mogelijk, maar de Belastingdienst kijkt kritisch naar deze afwaarderingen.

VOV-woningen

Voor woningen die worden verkocht onder voorwaarden (‘VOV-woningen’) is in de VSO een regeling voor de resultaatverantwoording opgenomen. Op basis van deze regeling hoeft bij de aanvankelijke verkoop van een VOV-woning nog geen resultaat te worden genomen over het terugkooprecht. Ook over de vorming van een herinvesteringsreserve zijn bepalingen opgenomen. De regeling wordt opgezegd. De fiscale verwerking van VOV-woningen die al voor 1 januari 2023 zijn verkocht, kan nog geschieden volgens de VSO. Als woningcorporaties ervoor kiezen de actiefpost die in verband met de VOV-woning is gevormd te laten vrijvallen, stelt de Belastingdienst dat het recht op de waardestijging in de winst moet worden genoten.

Gemengde projectenregeling

De gemengde projectenregeling in de VSO geeft regels over de verdeling van de kosten tussen koop- en huurwoningen. Van een gemengd project is sprake bij een project dat voor minimaal 20% bestaat uit ander vastgoed (niet sociale huurwoningen of maatschappelijk vastgoed). Op basis van de regeling kan de boekwaarde op een relatief gunstige wijze worden verdeeld tussen de sociale huurwoningen en het andere vastgoed. Dit kan leiden tot een lager belastbaar verkoopresultaat. De gemengde projectenregeling komt te vervallen, maar de Belastingdienst heeft een overgangsregeling geïntroduceerd tot en met het jaar 2025. In de overgangsregeling zijn enkele bepalingen opgenomen waarin de regeling is aangescherpt.

Fiscale eenheid omzetbelasting

De regeling in de VSO met betrekking tot het vormen van een fiscale eenheid voor de omzetbelasting tussen woningcorporaties en dochtervennootschappen komt te vervallen. Met het opzeggen van de regeling doen woningcorporaties er verstandig aan opnieuw te beoordelen of nog aan de voorwaarden voor het vormen van de fiscale eenheid wordt voldaan.

Tot slot

De opzegging van de VSO’s kan fiscale gevolgen hebben voor woningcorporaties en zorgcorporaties. Het is belangrijk om deze gevolgen goed te analyseren. Heeft u vragen over de opzegging van de VSO’s, de mogelijke fiscale gevolgen en welke stappen u kunt ondernemen om de consequenties in kaart te brengen? Onze specialisten zijn u graag van dienst.

Wet- en regelgeving op dit gebied kan onderhevig zijn aan verandering. Wij raden u aan om met uw Baker Tilly adviseur te overleggen over de impact hiervan.